BUILT TO SUIT: LIMITES DA CONTRATAÇÃO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA NOS TERMOS DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO

Sídney Guerra Reginaldo; Renata Mercadante; Lira Ramos

BUILT TO SUIT: LIMITES DA CONTRATAÇÃO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA NOS TERMOS DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO

Authors

Sídney Guerra Reginaldo Universidade Federal do Ceará, UFC, Fortaleza, CE, Brasil. https://orcid.org/0000-0002-0382-2275
Renata Mercadante Universidade de Fortaleza - UNIFOR https://orcid.org/0000-0002-7018-7857
Lira Ramos Universidade de Fortaleza - UNIFOR https://orcid.org/0009-0002-3490-609X

Abstract

This article deals with the use of the built to suit contract by the public administration with a focus on the limitations imposed by the decisions issued by the Federal Court of Accounts. Initially, the general aspects of the built to suit contract, its origin, concept, and regulation by Brazil are analyzed. inserting it in the lease law and the advantages of its use by both companies and public administration. In this way, the apparent incompatibility between the rules of private and public law in the execution of the “lease to order” by the public administration is examined, as well as the legal framework that expressly authorized the hiring of built to suit in the administrative sphere. Although properly regulated and despite the numerous economic advantages in built to suit contracts, when it comes to hiring a private individual with the public administration, some questions of legal compliance remain. The constitutional competence of the Federal Court of Accounts to control public spending, including contracts with the public administration, leads us to examine its jurisprudence to understand the scope of the use of a private contract by the public administration. The central problem of this article is, therefore, the analysis of possible limitations to the use of the built to suit contract by the public administration, based on the decisions issued by the Federal Court of Accounts, with the prevailing of TCU No. 1,301 / 2013, for being the first to deal with the subject. A brief parallel was made on the influence of the new Bidding Law on this type of contract since there was no change in its use. The deductive method was adopted and as a methodology, the bibliographic search of books and articles, as well as, analysis of the decisions of the referred Public Agency’s a result of the research, it is argued that the use of built to suit by the public administration should be applied exceptionally, observing the constant limitations of TCU jurisprudence and provided that it technically demonstrates that the operation is more advantageous compared to existing alternatives.

Author Biographies

Sídney Guerra Reginaldo, Universidade Federal do Ceará, UFC, Fortaleza, CE, Brasil.

Professor da Faculdade de Direito na Universidade Federal do Ceará do Departamento de Direito Privado; Pesquisador no Programa de Pós-graduação em Educação da Universidade Federal do Ceará e no Mestrado Profissional em Políticas Públicas e Gestão da Educação Superior(POLEDUC); Pós-doutor em Educação pela Universidade Federal do Ceará; Doutor em Direito Constitucional pela Universidade de Fortaleza; Doutor em Sociologia pela Universidade Federal do Ceará; Mestre em Direito Constitucional pela Universidade de Fortaleza; Pós-graduado em Docência pela Universidade de Fortaleza; bacharel em Direito pela Universidade Federal do Ceará; bacharel em Filosofia; bacharel em Teologia e bacharel em Ciência da Computação pela Universidade Estadual do Ceará. Ouvidor Geral da Universidade Federal do Ceará. Coordenador co Curso de Direito da Universidade Federal do Ceará (2017-2019), Subchefe do Departamento de Direito Privado na Universidade Federal do Ceará (2015-...). Tem experiência na área de Direito e Educação, com ênfase em Direito Constitucional, Ciência do Direito, Filosofia, Direito Civil, Direito Empresarial, Avaliações e Metodologias Ativa. Pesquisador da CAPES em projetos com ênfase em Educação, Ativismo Judicial e Justiça em quadrinhos. (Texto informado pelo autor)

Inglês: Compreende Bem, Fala Bem, Lê Bem, Escreve Razoavelmente. Espanhol:Compreende Bem, Fala Razoavelmente, Lê Bem, Escreve Razoavelmente. Francês:Compreende Bem, Fala Razoavelmente, Lê Bem, Escreve Razoavelmente. Italiano:Compreende Bem, Fala Razoavelmente, Lê Bem, Escreve Razoavelmente.

Renata Mercadante, Universidade de Fortaleza - UNIFOR

Advogada. Doutoranda em Direito pela Universidade de Fortaleza. Mestre em Relações Privadas, Sociedade e Desenvolvimento pelo Centro Universitário 7 de setembro. especialista em Direito Empresarial pela Fundação Escola Superior de Advocacia do Estado do Ceará, especialista em Processo Civil pela Universidade de Fortaleza, Ceará, Brasil. E-mail: renata@jereissatioliveira.com.br.

Lira Ramos, Universidade de Fortaleza - UNIFOR

Desembargadora do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará. Doutoranda em Direito Constitucional pela Universidade de Fortaleza. Mestre em Direito Constitucional pela Universidade de Fortaleza.

References

ALEXY, R. Teoria dos direitos fundamentais. Tradução: Virgílio Afonso da Silva. São Paulo: Malheiros, 2008.

ARAUJO, J. R. de. Built to suit – Questões sobre a recém-tipificada ferramenta dos mercados da construção civil, econômico e financeiro. 2013. Trabalho de conclusão de curso (Especialização em LL.M. de Direitos dos Contratos) – Insper Instituto de Ensino e Pesquisa, São Paulo, 2013.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Lei nº 12.349, de 15 de dezembro de 2010. Altera as Leis nºs 8.666, de 21 de junho de 1993, 8.958, de 20 de dezembro de 1994, e 10.973, de 2 de dezembro de 2004; e revoga o § 1º do art. 2º da Lei nº 11.273, de 6 de fevereiro de 2006. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 16 dez. 2010. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2010/lei/l12349.htm. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Lei nº 12.462, de 4 de agosto de 2011. Institui o Regime Diferenciado de Contratações Públicas – RDC; altera a Lei nº 10.683, de 28 de maio de 2003, que dispõe sobre a organização da Presidência da República e dos Ministérios, a legislação da Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) e a legislação da Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária (Infraero); cria a Secretaria de Aviação Civil, cargos de Ministro de Estado, cargos em comissão e cargos de Controlador de Tráfego Aéreo; autoriza a contratação de controladores de tráfego aéreo temporários; altera as Leis nºs 11.182, de 27 de setembro de 2005, 5.862, de 12 de dezembro de 1972, 8.399, de 7 de janeiro de 1992, 11.526, de 4 de outubro de 2007, 11.458, de 19 de março de 2007, e 12.350, de 20 de dezembro de 2010, e a Medida Provisória nº 2.185-35, de 24 de agosto de 2001; e revoga dispositivos da Lei nº 9.649, de 27 de maio de 1998. Diário Oficial da União, Brasília, DF, edição extra, p. 1-3, seção I, parte I, 5 ago. 2011. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2011/Lei/L12462.htm. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20 dez. 2012. Seção 1, p. 1. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12744.htm. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Lei nº 13.190, de 19 de novembro de 2015. Altera as Leis nºs 12.462, de 4 de agosto de 2011, que institui o Regime Diferenciado de Contratações Públicas – RDC, 7.210, de 11 de julho de 1984, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 11.196, de 21 de novembro de 2005, e 12.305, de 2 de agosto de 2010; e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20 nov. 2015. Seção 1, p. 1. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13190.htm. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993. Regulamenta o art. 37, inciso XXI, da Constituição Federal, institui normas para licitações e contratos da Administração Pública e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 22 jun. 1993. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8666cons.htm. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Projeto de Lei nº 6.562, de 2012. Altera a redação do art. 4º e acrescenta o art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, a fim de tratar da locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=463134. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal (STF). Mandado de Segurança nº 21.644, Distrito Federal. Relator: Ministro Néri da Silveira, 4 nov. 1993. Disponível em: https://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=AC&docID=85573. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Mandado de Segurança nº 26.000/SC. Mandado de segurança. Ato do Tribunal de Contas da União. Competência prevista no art. 71, IX, da Constituição Federal. Termo de sub-rogação e rerratificação derivado de contrato de concessão anulado. Nulidade. Não configuração de violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Segurança denegada. Relator: Min. Dias Toffoli, 16 out. 2012. Disponível em: https://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=TP&docID=3086527. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Mandado de Segurança nº 26.969, Distrito Federal. Relator: Min. Luiz Fux, julgado em 18/11/2014. Disponível em: https://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=TP&docID=7459206. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Mandado de Segurança nº 23.550, Distrito Federal. Relator: Min. Marco Aurélio, 31 out. 2001. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stf/777708. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Tribunal de Contas da União. Acórdão nº 1.479, de 26 de junho de 2019. Relator: Ministro Vital do Rêgo. Disponível em: https://pesquisa.apps.tcu.gov.br/#/documento/acordao-completo/*/NUMACORDAO%253A1479%2520ANOACORDAO%253A2019%2520COLEGIADO%253A%2522Plen%25C3%25A1rio%2522/DTRELEVANCIA%2520desc%252C%2520NUMACORDAOINT%2520desc/0/%2520. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Tribunal de Contas da União. Acórdão nº 858, de 3 de maio de 2017. Relator: Ministro Bruno Dantas. Disponível em: https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:tribunal.contas.uniao;plenario:acordao:2017-05-03;858. Acesso em: 15 dez. 2022.

BRASIL. Tribunal de Contas da União. Consulta. Contratos built-to-suit ou de “locação sob medida”. Acórdão TCU nº 1.301/2013. Relator: Ministro José Jorge. Brasília, DF, 24 de abril de 2013. Disponível em: https://pesquisa.apps.tcu.gov.br/#/documento/acordao-completo/1301%252F2013/PLENARIO. Acesso em: 12 jul. 2023.

CAMINHA, L.; ALVES, A. F. de A. Construídos (e financiados) para servir: um estudo empírico sobre a estrutura de contratos build-to-suit e sua interpretação jurisprudencial no Brasil. Revista Electrónica de Direito, v. 20, n. 3, out. 2019. Disponível em: https://cije.up.pt//client/files/0000000001/3-artigo-lucas-caminha-alexandre-alves_1212.pdf. Acesso em: 20 dez. 2022.

CARIELO, D. P. Contrato built to suit e as inovações acarretadas pela Lei nº 12.744/12. Revista de Estudos Jurídicos da UNESP, v. 18, n. 27, 2014.

CAVAZANI, C. R. “Built-to-suit”: formas de contratação pela Administração Pública. In: Conferência Internacional da Lares, 12., São Paulo. Anais [...]. São Paulo: Centro Brasileiro Britânico, p. 1-10, 2012.

CONSOLI, A. V. B.; DE OLIVEIRA, K. A. A (im)possibilidade de negativa de averbação do contrato de built to suit pelos cartórios de registro de imóveis públicos. Revista de Direito Contemporâneo UNIDEP, v. 1, n. 1, p. 106-129, 2022.

FERRARI, C. E. et al. Considerações sobre a estruturação jurídica de contrato atípico de locação comercial de longo prazo, sob a modalidade built to suit. Latin American Real Estate Society (Lares), 2012.

GASPARETTO, R. R. Contratos built to suit: um estudo da natureza, conceito e aplicabilidade dos contratos de locação atípicos no direito brasileiro. São Paulo: Scortecci, 2009.

GOMIDE, A. J. Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual. 2017. Tese de Doutorado. Universidade de São Paulo.

LASSALLE, F. A essência da Constituição. 4. ed. Rio de Janeiro: Liber Juris, 1998.

LEMOS PEREIRA, P. M. F. de. Controvérsias sobre o âmbito de aplicação da lei do inquilinato nos contratos built to suit. Revista Brasileira de Direito Civil, v. 5, n. 03, 2015.

NAKAMURA, A. L. dos S. O built to suit e a Administração Pública (Built-to-Suit and Public Administration). Revista Jurídica Cesumar, v. 16, n. 2, p. 349-374, 2016.

RODRIGUES, G. W. A incompatibilidade sistemática entre o contrato built-to-suit e a Lei de Locações. Direito & Justiça, v. 41, n. 2, p. 174-181, jul./dez. 2015.

SANTOS, R. C.; DE SOUZA, L. F. O contrato built to suit na esfera pública e a nova Lei de Licitações brasileira. Revista Eurolatinoamericana de Derecho Administrativo, v. 8, n. 2, p. 157-184, 2021.

SILVA LOPES, E. da. Contratação direta do built to suit pela administração pública. Revista da Emeron, n. 26, p. 184-201, 2019.

BUILT TO SUIT: LIMITES DA CONTRATAÇÃO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA NOS TERMOS DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO